首页 > 商业快讯 > 青岛法拍房成交量增长明显 捡漏很香但要小心有坑

青岛法拍房成交量增长明显 捡漏很香但要小心有坑

原标题:一套法拍房,为何引来20多人争抢

文/图 半岛全媒体记者 李敏

“62轮出价,上万人围观,20多人抢一套房子。”

在青岛楼市低迷的情况下,法拍房拍卖现场却争破头,这么多人围观争抢的是一套同安路的“学区房”。最终,房子以超出起拍价100多万,接近评估价的价格被一位打算送娃上学的王女士竞拍得到。

记者调查采访得知,青岛法拍房购买者集中于三种人群:给娃购置学区的35岁左右人群;为儿女购置新房的55岁左右人群;有经济实力购买豪宅的实力人群。

2021年1月份至今,京东拍卖数据显示,以拍卖结束时间为准,截止到9月份,青岛已经拍卖出住宅用房共计925套,其中标的从几十万民房到千万豪宅竞拍成功。近年来,青岛法院积极推广司法网拍,加大法拍房腾退执行力度,也是法拍房购买数量增长的重要原因。

记者从青岛中院了解到, 2021年8月1日开始至11月30日结束,青岛两级法院用四个月的时间对涉房地产案件过户和司法拍卖房屋腾退展开专项清理,实现清零。

法拍房市场:

数据:法拍房成交量增长明显

所谓法拍房,是指当债务人无力偿还债务或者无法履行按揭合约时,其名下的房产就有可能会被强制拍卖用以偿还债务,其中遭到拍卖的房子就是法拍房。按照规定,购房者若想参与法拍房的竞拍,需先交一部分的保证金,再参与竞拍,最终价高者成交。近期,青岛房地产市场出现一定的降温,而法拍房市场有所增温。

据京东拍卖司法数据,2021年1月份至今,京东拍卖数据显示,以拍卖结束时间为准,截止到9月份,青岛已经拍卖出住宅用房共计925套,其中标的从几十万民房到千万豪宅竞拍成功。

2020年1月份,青岛“法拍贷”正式上线,凡通过人民法院拍卖购买“法拍房”的买受人,只要符合条件,均可通过向商业银行申请个人住房贷款参与法院不动产司法拍卖。

随着“法拍贷”上线,本来只能全款支付的法拍房也能贷款,“法拍贷”能有效解决潜在竞买人融资难题,极大缓解买受人的资金压力,减少因房屋总价过高、潜在竞买人一次性付款筹集资金局限引起的流拍问题,大大提高了涉诉房产的司法处置效率。

记者采访了解到,2021年成交法拍贷65笔,贷款金额5360万元,房屋总价9639.3676元,同期相比,成交数据翻番。

抢手:

62轮出价上万人围观,超起拍价百万抢“学区房”

法拍房从线下走向线上,在法拍网站公开竞拍,价高者得房,使得透明度已经大大提高。稀缺的热门房源在法拍平台预告时就引来围观,开拍时很容易遭到争抢,溢价率和成交量呈现双高。

“浮山后的房子,有一套是一套,一旦出来就被抢走。”记者来到位于南京路9号的山东恩实辅拍有限公司,该公司的工作人员介绍说,“在今年5月份刚刚拍出去的一套浮山后法拍房,这套房子位于青岛市北同乐三路,在拍卖期间,就有一万多人围观,20多个人参与了竞拍。”

记者采访了解到,这套房子位于湖光山色小区,附近新学校有同安路小学、青岛市实验二小,目前是公认的优质学区房。而且从法拍网站上公布的照片看,这套房产精装修、维护较好,周边交通、购物便捷。

“这套房子放在网站上预告的时候,已经有很多人电话咨询,有10个竞拍人来我们这里咨询房产的情况,竞拍人的主要是看中学区属性,大部分是买来给孩子上学用。”工作人员对竞拍房子的客户印象深刻,不光是因为这套房子很抢手,还有来购买的人年龄都在35岁之间,孩子到了上小学的年龄。“其中一个竞拍人已经关注这片区域的房源一年多了,通过中介看到的合适房源很快被抢光,这次通过法拍网站看到有一套,考察了周边房源和这套房子的情况,势在必得要拿下这套房子。”

为了能顺利拿下这套心仪的法拍房,参与竞拍的王女士直接来到现场进行竞拍。“10点开始,第一个竞拍人开始出价,按照竞拍规则,24小时内竞拍人不断出价,在第二天的上午10点结束。20多位竞拍者集中在5月11日上午10点开始频繁出价,多人议价时,以5分钟时间内出价刷新进入下一轮。”工作人员介绍说。

最终,这套房产起拍价287万,以389万被王女士成功竞得。

看中豪华装修,高出市场价十多万仍硬拍下

除了“学区优质”吸引人,房子装修精致、纠纷少也能提高溢价率。

9月初刚刚拍出的一套市南优质豪宅,吸引了来自全国有实力的买家参与竞拍。记者查询得知,这套豪宅位于青岛市市南区山东路黄金地角,价值834万元、面积242平米, 房子装修考究、家具豪华。最吸引人的是,豪宅装修好后一直无人入住,不存在腾退的问题,竞买人办好手续就可拎包入住。

虽然保证金70万要一次性交齐才有资格参与竞拍,依然吸引千余人围观,最终8个人参与拍卖,经过43次出价,超过起拍价170多万,被来自北京一位竞拍者成功竞得。

在服务客户过程中,山东恩实辅拍有限公司副总经理李敏碰到过一位被房子精装修吸引,“拍上了头”的顾客。“我们都劝说老人不要了,因为这么硬顶着拍下去不划算,但老人看中了装修,一定要拍卖下来。”

记者从京东法拍网上搜索到这套房产,位于城阳区长城路66号的希尔景园,这套房产不存在占用,是精装修无人入住情况。起拍价151万,评估价168万,但经过61轮竞价,181万竞拍成功。而记者查询发现,该套房产超出了小区同类房产价格13万。

“这是一家五口人来我们这里竞拍,老人在市南区住,女儿在城阳有公司,老人为了去城阳给女儿看孩子,看好了一套城阳的房子,这套房子装修豪华,这虽然是个空房子,但几乎可以拎包入住。”恩实辅拍的工作人员介绍说。全家人相互鼓励着把这套房子拍下后,老人告诉工作人员:“实在看中了这套房子的装修,多掏的钱就当装修费用。”

捡漏:

没有竞拍对手,市场价7折拿下市南豪宅

不少人印象中的法拍房还是以捡漏为主,线上拍房子还有捡漏的机会吗?

“从去年开始,关注法拍房的市民增多,很多人对法拍房认可度提高很多,我们每天对外4部电话,一天最多能接收100多个电话,特别是标的比较集中上线的时候。”山东恩实辅拍有限公司工作人员介绍。

“捡漏”还有机会吗? 据介绍,目前非常优质的房源拍出高于评估价很正常,而且根据市场供需情况看,“越稀缺的房源溢价率越高。”但还有大部分房源没有拍出评估价,甚至是一轮成交。

8月3日刚成交的一套市南区徐州路3号新贵都二期复式豪宅,起拍价587万元、评估价839万元,房产面积达238平米。虽然有1.5万人围观,49人关注,但最终只有一个人参与竞拍,并以起拍价587万的价格成功竞得,最终以每平米2.4万元的价格成交。记者从链家搜索同小区相同户型的二手房,对外报价在3.9万-4.1万/平米。

“ 这才是真正的捡漏,法拍房起拍价是市场价的7折,这位竞拍人低于市场价252万拍得房产。”记者采访了解到,成功购买这套房产的竞买人正是这套房子的租户,房子里住了一家六口人,而且签订了常年合同。由于竞拍房产优质引来1.5万人围观,很多人按照司法拍卖网站上留的电话打过去,权属人直接告知“房子清不出来,买了也住不进去。”这让很多参与竞买的人望而却步。

租户得知房产要进行拍卖,开始动员全家凑钱,才交齐保证金参与拍卖。因为该房产可以贷款,而且该租户符合首套房购买条件,顺利通过“法拍贷”拍下了该套房产。

“现在类似这种捡漏的几乎已经不多了,我们建议竞买人在一拍时尽量拍下来。虽然一拍价是市场价的7折,二拍再降低20%。大家本着捡漏心理等二拍,但由于关注法拍房人增多,二拍成交价反而更高。”山东恩实辅拍有限公司工作人员介绍。

法拍贷:

最快一周内能办好,“法拍贷”推出成交量翻番

像这套法拍房一样,岛城还有不少买家通过“法拍贷”的方式拍下标的物。

2020年1月份,青岛“法拍贷”正式上线。在没有“法拍贷”之前,竞拍人需要全款缴纳房款,竞买人购房资金压力大,面对心仪房产不敢出手。据介绍,“法拍贷”能有效解决潜在竞买人融资难题,极大缓解买受人的资金压力,减少因房屋总价过高、潜在竞买人一次性付款筹集资金局限引起的流拍问题,大大提高了涉诉房产的司法处置效率。

记者采访了解到,2021年成交法拍贷65笔,贷款金额5360万元,房屋总价9639.3676元,同期相比,成交数据翻番。

如何申请“法拍贷”?只需点击页面中的“申请贷款”按钮,即可进入业务办理页面,办理流程、贷款授权对象、可贷资产类型、贷款担保方式以及贷款额度和还款期限等内容一目了然。竞买人在司法网拍页面报名竞买交付保证金,对可以贷款的房产,网页上会有“一键贷款”按钮,竞买人点击进入后提交相关材料,银行审核通过获得授信审批,保险公司提供担保,出具保单后,银行即可放款。

据了解,法拍房性质特殊,传统的先抵押后放款的业务模式无法满足“法拍贷”业务需求,银行必须在有相关担保的情况下才能放款。为此,“法拍贷”业务引入了保险公司或担保公司提供阶段性担保的业务模式,以太平洋财产保险股份有限公司为例,竞买人取得银行授信之后,可向其投保,由太平洋财产保险股份有限公司提供“履约保证保险”,保证从拍卖成交到银行放款再到房产过户后银行获得房产抵押权这一阶段的风险。有了保险保障,可以降低银行风险,银行便可以很快放款。这一创新举措,不仅提高了法院拍卖标的的成交率和溢价率,也给银行和保险公司提供了新的业务领域,各方实现共赢。

记者了解到,法拍贷业务最快一周内就能办好。青岛市中级人民法院执行局法官提醒,因为法拍房的特殊性,竞买人在购买房产之前一定要充分了解全面信息,认真阅读竞买公告。尽管法拍房不受限购政策限制,但贷款时却受到“限贷”相关限制。以青岛农商银行为例,最高可贷比例为,首套房70%,二套房60%。

法拍房现状:

哪些原因造成房子被拍卖?

根据司法拍卖服务商来拍法服的统计,法拍房的来源中30%是因为房主出现民间借贷纠纷,如企业经营、创业投资、民间资金拆借等;30%涉及赌博;还有40%是因为债务担保,比如帮助较好的亲戚朋友进行银行贷款时的担保。

记者咨询法院执行法官了解到,企业因现金流问题产生的债务纠纷也是法拍房数量增加的主要原因。去年我国依然坚持金融去杠杆,并且经济环境影响到一些企业的资金周转。企业在贷款时多拿房产作为抵押,如果还不起贷款,(法院)只能将房子强制拍卖。

除此之外,近年来法院积极推广司法网拍的力度以及人们诉讼观念的增强等,也是法拍房数量增长的重要原因。“未来法拍房的数量可能增长得更快,毕竟现在很多银行和不良资产公司都在加强不良资产的处置,法院也在加快对不良资产处置的执行速度。”一位法院执行法官介绍说。

据介绍,法拍房中很少一部分是由于个人断供引起,而断供原因产生的法拍房大多数是采用高杠杆、高房价接盘的炒房客,几乎没有刚需断供。即使假设有刚需预感到还不上房贷了,也会自行提前卖房。那些等到银行开始走法律流程的法拍房债权人,基本都是债务繁多且较为复杂导致房产被拍卖

法拍房的坑有哪些?

虽然“法拍房”捡漏很香,但还是要小心掉入“法拍房”的坑。

法拍房可能存在隐藏的质量问题, 法院一般是不承担瑕疵的担保责任的,一般损失会由竞买人承担。法院会在拍卖公告中声明:标的物以实物现状为准,未经专业机构鉴定,法院不承担拍品成分的确定及拍卖标的瑕疵保证责任。特别提醒,竞买人请亲自实地看样,未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认,责任自负。

“这一点不比购买二手房,可以VR或者实地去现场仔细查看,觉得不喜欢,可以继续淘下一套。”司辅公司工作人员介绍说。

此外,法拍房可能存在占用。 不少房屋在法拍前已经签订合法租赁合同,竞买人一般需要遵循继续租赁的原则,如果租赁合同时间很长,即使竞拍成功,也无法立即获得使用权。

另外,房产的户口迁移属于公安机关户籍管理范畴,法院不会受理及审理户口迁移纠纷。但如果原业主不愿迁出,法院也没有强制其迁出的权利,因此竞买人存在无法落户的可能性。这一点,对于购买学区房的人而言,如果没有提前了解详细情况,会造成不小损失。

哪些人购买法拍房?

“目前最火的购买群体是,学区房刚需,购买人群年龄在35岁左右,就是为了孩子上学,提前一到两年做准备,或者孩子刚上小学,家长们就开始做准备。浮山后有一套是一套,完全是为了孩子继续上学用。 ”司辅公司工作人员介绍说。

第二种类型是50多岁,为了给孩子置办婚房,这个群体一般会选择市区,离居住地较近的区域购买,方便两代人甚至三代人生活。

第三种类型的购买群体是具有经济实力的改善群体,比如购800万左右的高端房产,一般情况这种房产很少通过中介流出,大多会通过法拍这种形式买。

法拍房腾退

执行法官心得:

腾退工作顺利很多, 报有侥幸的人变少

如何让人放心去购买法拍房,保障竞买人的合法利益,化解市民对购买法拍房的疑虑,法院执行局工作人员做的工作尤为重要。

“腾迁执行前一天,在面对未知的执行现场,无法预见到真实发生的现场时,我们执行法官都会有心理压力。尤其遇到不配合的当事人,心理压力会增大。”作为执行主办法官的青岛市市南法院“兴文在执行”孙兴文法官介绍说。

房子是很多人安身立命的地方,导致腾迁是困扰法拍房执行的最大问题。“因为需要直面当事人,将对方的房产进行强迁,当事人的情绪会经历很大起伏,所以在执行过程中难度最大。”一年执行上百套法拍房的腾退工作,孙兴文法官及他的团队已经积累了一整套成熟的应对方式。

每次进行法拍房的腾退工作前,孙法官及他的团队要准备搬迁公司、开锁公司、仓库等,协调法警、同事等人员,还要做好预案,预防执行过程中出现问题。“我们会给当事人一个多月准备时间,贴出腾退公告,预留给一定的腾退时间。

“很多当事人抱有侥幸心理, 不信我们能真正让他们腾退,就算给贴了封条,他们也不信真能让搬空。”在孙法官执行过程中,遇到各种五花八门的阻挠执法方式:有人故意将90多岁吸氧老人搬进房子里,有人雇了假租户去现场闹阻挠腾退工作。

“但自从青岛两级法院从2019年加大了腾退力度,通过这两年的集中行动,大大降低当事人腾退过程中被执行人不切实际的预期,打掉了当事人报有侥幸心理的期待,现在腾退工作比以前顺利很多。”

为了方便竞买人买房子,市南法院执行法官孙兴文和他团队成员积极创新,把房子“送”到竞买人眼前。

孙兴文在执行过程中了解到,当前淘宝推出了短视频看房服务,经过和淘宝工作人员反复沟通后达成了此次合作。不同于VR看房,短视频看房服务是由执行法官和淘宝工作人员对法拍房进行实地查看,并以拍照录像的形式,从第一视角360°全方位动态拍摄房屋内部情况、物业情况和周边设施建设,形成解说视频,从而让购买者更加直观地了解房屋基本情况,增强竞拍体验。同时,实地拍摄法拍房的行为也打消了购买者对房屋能否顺利腾迁的顾虑,解决了购买者的后顾之忧,增强了购买者的购买意愿,最大程度保护当事人的合法权益。

司法拍卖房屋腾退难执行案件

青岛法院将用4个月清零

记者从青岛中院了解到,秋风执行行动从2021年8月1日开始,至11月30日结束,青岛两级法院用四个月的时间对涉房地产案件过户和司法拍卖房屋腾退展开专项清理,进一步完善涉不动产案件执行工作长效机制,提高不动产过户办证和司法拍卖房屋腾退工作规范化水平。

在秋风行动排查摸底阶段,青岛两级法院运用执行案件流程管理系统梳理了青岛地区涉不动产过户办证难、腾退难执行案件底数,形成台账。全市法院将加大执行力度,对照案件台账,制定时间表、路线图,集中力量、用足措施,逐案进行清理。两级法院将加强与自然资源规划部门、公安部门、水务电力部门、公证部门和法院内部各部门的沟通调研,征求意见建议,争取工作支持,共同确定涉不动产案件最优执行方案。充分利用联席会议、协同执行、停水停电、失信限消、拘留拒执等执行措施,做到涉不动产过户办证难、腾退难执行案件清零。

[来源:半岛都市报 编辑:亚麦]
2021-09-17 15:58:23

文明上网理性发言 已有0条评论

点击图片更换
评论

您的评论需要经过审核才能显示